相談内容

一棟建ての賃貸マンションを所有する大家です。現在は「一棟全体でペット不可」の条件にしていますが、今後は空き部屋解消のため、ペットと共に入居を希望する人へも賃貸したいと考えています。入居条件をペット共生に変更するにあたり、何か問題はありますか？ 法律的に問題のないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

回答

一棟建ての賃貸マンションを相続して、今後は大家さんとしての役目を果たしていくことになったのですね。ところで今は「一棟全体でペット不可」の条件になっているようですね。このように「一棟全体でペット不可」の条件で賃貸しているマンションで、今後「ペット可」で新たな入居者を入れるには、まず事前準備として、現在入居中の各室の入居者全員と個別交渉をする必要があります。

勝手に新たな入居者に対して「ペット可」で賃貸してしまうと、これまでの入居者から大家さんの債務不履行を理由として家賃支払の拒否をされる可能性も出てきます。つまり、「一棟全体でペット不可」の条件で今の部屋を借りたのに、ペット可で新たに入居させたことは条件違反だという理由です。

ですので、今後、空き部屋を「ペット可」で賃貸するには、これまでの入居者全員との契約条件を、これまでの「一棟全体でペット不可」から「一棟全体でペット可」または「個別相談によりペット可」と変更しなければなりません。

現在の入居者との個別交渉では、大家さんとして今後はこのマンションを「ペット可」にしたい意向を伝えましょう。賛成してくれる入居者もいるでしょう。自分もペットを飼いたいと考えていた入居者です。この入居者は、条件変更に同意してくれるでしょう。また、「ペット可」でも「ペット不可」でもどちらでもよい、という入居者もいるでしょう。特にペットについて関心がない入居者です。この入居者も現在の条件の変更については特に異議を述べないと思いますので、条件変更に同意してくれるでしょう。

問題は、動物アレルギーや動物嫌いを理由に「一棟全体でペット不可」が絶対条件だと考えている入居者です。このような入居者は、「一棟全体でペット不可」の物件を探して入居してきていることが多く、ペット可への条件変更には絶対賛成しないでしょう。そこでこのような入居者との交渉となります。

以下の点で交渉してみてください。
・ペット可の入居者とペット不可の入居者とで階（フロアー）を別にする。
・家賃を下げる。

このような交渉でも合意点が見つからない場合は、別のペット不可マンションへの引越しの提案もしてみましょう。もちろん、引越し代、引越し先のマンションの新たな契約にかかる諸費用等は大家さんの負担になるでしょう。また、大家さんの一方的な理由で引っ越してもらうのですから示談金としてお金を払う必要もでてくると思います。各入居者との個別交渉を始める前に、全入居者へのアンケートを実施するのもよいかもしれません。そうすれば絶対反対の入居者がどれくらいいるか分かりますね。

なお、入居者全員との交渉がまだ終わらないうちに新たな入居者を入れる場合は、「現在は一棟全体でペット不可であるが、将来ペット可となることがあります。」という条件を契約書にきちんと入れておきましょう。こうやって将来的に「一棟全体でペット可」へ移行する準備をしていきましょう。

（写真：堀見直哉）

著者：弁護士 林太郎

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