こんにちは。黒猫大家こと千葉裕二です。
「大ピンチ。融資が受けられない…！」からの続き、銀行から融資を受けられなかったところからのお話です。
猫と暮らすための賃貸住宅は、当時は仙台でやっている人を聞いたことがないという事で、事業の新規性・社会性については、どの銀行からも好評価でした。
では、なぜ融資を受けられなかったのか？
大きくは以下の理由でした。
・新築アパートの実績不足（基本的には1年分の実績が必要。当時は稼働から数カ月）
・計画物件が2戸しかないこと（稼働率の考え方が銀行特有）
解説「稼働率」
仮に2戸のうち1戸で退去・入居があり、空室だった期間が2カ月とすると、1年間の稼働率は約92%というのが経営側の考えです。
しかし、銀行は空室の期間に関わらず考えますので、2戸のうち1戸で退去したら、稼働率は50%となります。損益分岐点が75%とすると、経営側は黒字と考えますが、銀行としては大幅な赤字になるという評価になります。
簡単に言えば、ちゃんと運営できるの？この事業は儲かるの？ということです。
このままでは打開策はなく、完全に壁にぶつかりました。
なんてこったー
そこで、この土地を持っていても仕方ないと、売りに出すことにしました。
ひとまず損をしない程度で売却して、仕切り直せないかと考えたのです。
売りに出してから、半年ほど経ったある日のこと。
依頼していた不動産会社から連絡がありました。
「これまでの反響と市場を考慮すると、ウン十万ぐらい売値を下げないと厳しいです」
はい。厳しいのはわかっていました。
マイホーム需要で売れたら良いなと、淡い期待をしていました。
というのも、土地の購入時に結構な費用が発生しますので、損をしない程度に売ろうとすると
「買った土地の価格」＋「購入時の諸経費」となるので、どうしても高くなってしまうのです。
売りに出している間にも相談や提案はありましたし、いよいよもってという感じです。
売却するためには、売値を大幅に下げるしかない状況に追い込まれました。
目も当てられない
そこで取った行動は・・・！
また次回へと続きます。
続き早く書きなよ。何ならオレが書こうか？
著者：黒猫大家 千葉裕二
